Rhan-berchenogaeth Cartref (Ymatebion i'r Ymgynghoriad)

Shared Home Ownership Main Image

1. Cyflwyniad

Ym mis Ebrill 2015 cyhoeddodd Cymdeithas Tai Canolbarth Cymru bapur ymgynghori dan y teitl "Rhan-berchenogaeth gyda Budd Rhwyd Ddiogelwch".

Roedd hyn yn cyflwyno cynnig y dylai'r Gymdeithas roi cyfle i'w thenantiaid presennol i fod yn berchen neu ran-berchen y cartref maent yn ei rentu, ond gyda sicrwydd rhwyd ddiogelwch pe byddent yn mynd i anawsterau ariannol.

Mae manylion y papur ymgynghori ar wefan y Gymdeithas: http://www.mid-walesha.co.uk/cy/shared-home-ownership

Mae gan y Gymdeithas hanes o arloesi ac edrych am ffyrdd newydd i gynyddu'r cyflenwad o gartrefi newydd i'r eithaf, a deilliodd y syniad yma o'r ethos hwnnw.

2. Y Broses Ymgynghori

Cafodd y papur ymgynghori ei lansio'n swyddogol ar 23 a 24 Ebrill 2015 mewn dau ddigwyddiad: un yn Llety Parc yn Aberystwyth a'r llall yn swyddfa'r Gymdeithas yn Nhŷ Canol, Y Drenewydd.

Gwahoddwyd sefydliadau partner a rhanddeiliaid allweddol megis y ddau gyngor sir i fynychu'r lansiad hwnnw.

Cafodd y papur ymgynghori ei lansio yr un pryd ar wefan y Gymdeithas, a dosbarthwyd copïau o'r papur i:

  • Ei holl denantiaid;
  • Pob cyngor tref/cymuned o fewn Ceredigion a Phowys (drwy eu clercod);
  • Pob cynghorydd sir ar gyfer Powys a Cheredigion;
  • Benthycwyr y Gymdeithas;
  • Rhanddeiliaid allweddol eraill yn cynnwys swyddogion y cyngor sir, cyrff cynrychioli megis Tai Bawb a Sefydliad Tai Siartredig Cymru, a landlordiaid cymdeithasol cofrestredig eraill yn gweithredu yn yr ardal.

Y dyddiad cau ar gyfer ymatebion oedd 30 Mehefin 2015. Serch hynny, daeth ychydig o ymatebion i law ar ôl y dyddiad hwnnw a chawsant eu cynnwys yn yr adroddiad yma.

Gofynnwyd i ymatebwyr ystyried nifer o gwestiynau allweddol (gweler atodiad 1) ond cawsant eu hannog hefyd i gyflwyno sylwadau mewn unrhyw ddull y dymunent ar y materion a godwyd. Fel canlyniad, ni wnaeth pawb a ymatebodd ateb yr holl gwestiynau a awgrymwyd.

Cafodd y cwestiynau eu teilwra i weddu tri grŵp - tenantiaid, benthycwyr a'r cyhoedd yn gyffredinol, gan gydnabod y byddai gan bob grŵp diddordeb safbwynt gwahanol.

3. Crynodeb Gweithredol

Derbyniodd y Gymdeithas gyfanswm o 148 ymateb. Rhoddir dadansoddiad o'r ymatebwyr isod:

Breakdown Of Respondents

  • Roedd 70% o'r rhai a ymatebodd i'r ymgynghoriad yn cefnogi cynigion y Gymdeithas.
  • Roedd hyn yn cymwys 68% o denantiaid a ymatebodd, oedd yn gynnydd ar ganlyniadau'r arolwg dechreuol yn 2012 a ddangosodd mai 43% o denantiaid oedd â diddordeb.
  • Roedd lefel yr ymateb yn gymharol isel ar 7.5% o'r tenantiaid, er bod hyn yn debyg i arolwg 2012 (7.9%).
  • Teimlai'r rhan fwyaf o denantiaid mai dim ond i'r rhai a ystyrid yn "denantiaid da" y dylai'r cynllun fod ar gael a dim ond ar ôl cyfnod o fyw rhwng tair a phum mlynedd yn yr eiddo. Gyda'i gilydd, gellir dod i gasgliad fod angen rhoi ystyriaeth i hyd y denantiaeth ac ymddygiad y tenant.
  • Ychydig o gefnogaeth oedd dros eithrio unrhyw denantiaid rhag medru cael budd o'r cynllun ond roedd peth cydnabyddiaeth fod rhai mathau o eiddo yn brinnach nag eraill ac y byddai'n hanfodol cael eiddo arall i gymryd eu lle.

Roedd ymatebwyr eraill yn cefnogi'r egwyddor o ryddhau cyfalaf i ddarparu mwy o gartrefi ond teimlai llawer ei bod yn bwysig sicrhau fod y cynllun yn targedu pobl "leol".

4. Ymateb i Gwestiynau Allweddol - Tenantiaid

a) Fyddai gennych chi ddiddordeb mewn cymryd rhan yn y cynllun?

Ni wnaeth un tenant ateb y cwestiwn yma. Cefnogai'r mwyafrif (80 tenant allan o 118 ateb) y syniad. Nid oedd cyfanswm o 37% yn cefnogi'r syniad, a lle rhoddwyd rheswm, roedd hyn yn aml yn sôn am amgylchiadau'r ymatebydd ei hun. Atebodd nifer o ymatebion NA gan na fyddai'n berthnasol iddynt oherwydd eu hoed. Dywedodd nifer fach y byddent yn dymuno prynu 100% pe byddent yn cael y cyfle.

b) Ydych chi'n credu y dylid ymestyn y cyfle yma i brynu i bob tenant?

Dim ond 59% o denantiaid a gredai y dylai'r cynllun fod ar gael i bob tenant, ac efallai i'r cwestiwn dilynol fod wedi dylanwadu ar hynny.

c) Ydych chi'n credu mai dim ond i denantiaid "da" y dylid ei gynnig? Pa feini prawf, os oes rhai, fyddech chi'n eu defnyddio i ddiffinio tenant "da"?

Ymatebodd 96 tenant i'r cwestiwn yma gyda'r mwyafrif helaeth yn teimlo y dylid ystyried y syniad fel gwobr i "denantiaid da". Roedd beth oedd tenant da yn amrywio ond roedd yn cynnwys talu rhent ar amser, edrych ar ôl yr ardd a pheidio achosi ymddygiad gwrthgymdeithasol. Roedd barn gyffredinol y dylai hyn gael ei fesur dros gyfnod o flynyddoedd.

"Dylai tenant da dalu'r rhent ar amser a chadw'r eiddo'n lân, taclus ac mewn cyflwr da". (Tenant)

Roedd yr ymatebwyr hynny a deimlai y dylai fod ar gael i bawb yn tueddu i adlewyrchu'r "egwyddor" y dylai tai cymdeithasol fod ar gael i bawb mewn angen, a thrwy estyniad y dylai'r cynnig hwn hefyd fod heb gyfyngiad.

Soniodd nifer am yr angen i sicrhau y gallai tenant oedd am brynu fforddio gwneud hynny ac y dylai felly fod mewn cyflogaeth lawn-amser.

Soniodd un ymatebwr am y "tâl cynnal a chadw" arfaethedig gan awgrymu nad oedd ei angen gan fod y tenantiaid hynny oedd yn prynu yn buddsoddi yn y cartref pan fyddent wedi'i brynu ac mae'n debyg yn adnewyddu cydrannau'n gyflymach na'r Gymdeithas. Gall hyn fod yn opsiwn y gellid ei gynnwys yn y model, gan alluogi'r meddianwr i wneud y gwelliannau a newid y tâl cynnal a chadw hirdymor yn unol â hynny.

ch) Pa mor hir ydych chi'n credu y dylech fod yn denant cyn y gallech fanteisio ar y cyfle yma?

Dim ond nifer iawn o denantiaid a deimlai na ddylai fod unrhyw derfyn amser. Teimlai'r rhan fwyaf mai dim ond ar ôl cyfnod o denantiaid y dylai'r opsiwn i brynu fod ar gael gyda'r mwyafrif helaeth yn awgrymu rhwng tai a phum mlynedd.

d). Ydych chi'n credu y dylai unrhyw fath o eiddo gael ei eithrio o'r cynllun (e.e. eiddo a addaswyd ar gyfer rheswm penodol)?

Nifer annisgwyl o denantiaid a deimlai y dylai fod unrhyw gyfyngiadau ar y mathau eiddo oedd ar gael dan yr opsiwn, gyda 25% yn awgrymu rhai cyfyngiadau. Yn bennaf roedd hyn yn cyfeirio at lety arbenigol megis byngalos i'r henoed neu eiddo a addaswyd yn benodol ar gyfer yr anabl ac yn unol gyda dull gweithredu cynlluniau eraill megis yr Hawl i Gaffael/Brynu sy'n eithrio eiddo arbenigol. Fodd bynnag, teimlai llawer y dylai'r opsiwn fod ar gael i bob tenant beth bynnag oedd math yr eiddo, a soniodd llawer pa mor bwysig oedd hi i amnewid llety arbenigol drwy adeiladu rhai newydd i gymryd ei lle.

5. Ymateb i Gwestiynau Allweddol - Ymatebwyr Eraill

Cynrychiolwyr lleol neu weithwyr proffesiynol yn y sector tai gyda diddordeb yn y pwnc oedd y rhan fwyaf o ymatebwyr eraill. Cafwyd rhai ymatebion gan y cyhoedd yn gyffredinol.

a) Ydych chi'n teimlo ei bod yn beth da caniatau i denantiaid brynu cyfran o'u heiddo?

Roedd y mwyafrif (23) o'r rhai a ymatebodd yn cefnogi'r cynllun, gyda nifer yn adleisio'r angen i ailfuddsoddi'r cyfalaf a gafwyd mewn darparu mwy o gartrefi.

"Cyn belled â bod yr arian yn cael ei ailfuddsoddi i brynu/darparu mwy o dai cymdeithasol (camgymeriad a wnaeth y Cyngor) ..." (Aelod o'r cyhoedd)

Dim ond dau ymatebydd oedd yn erbyn y syniad, un oherwydd ofnau y byddai'n erydu'r stoc o dai ar rent ac un arall a deimlai fod yr egwyddor yn gynllun rhyddhau ecwiti "cywilyddus".

b) Ydych chi'n teimlo fod y canlyniad o ddarparu mwy o gartrefi yn un gwerth gweithredu arno?

Nid yw'n syndod fod yr holl ymatebwyr yn teimlo fod hon yn nod gwerth chweil, hyd yn oed y mwyafrif nad oedd yn cefnogi'r cynllun. Teimlai'r gweithwyr proffesiynol tai a ymatebodd y dylid ystyried pob cynllun os oeddent yn cynyddu'r cyflenwad o dai ansawdd da.

c) A ddylai fod unrhyw gyfyngiadau ar bwy all brynu? Os felly, beth ddylai'r cyfyngiadau fod?

Teimlai'r rhan fwyaf o ymatebion y dylai fod rhai cyfyngiadau ond roeddent yn amrywio'n eithaf eang, yn cynnwys:

  • Sicrhau mai dim ond i bobl "leol" yr oedd yn opsiwn.
  • Sicrhau ei fod yn cael ei dargedu at y rhai a gyflogid yn lleol neu am isafswm nifer o oriau.
  • Sicrhau mai dim ond i'r rhai NA allent brynu eiddo ar y farchnad agored yr oedd ar gael.
  • Rhoi blaenoriaeth i denantiaid "iau".

Er y soniodd rhai am isafswm cyfnod meddianaeth neu gyfeirio at denantiaid "da", nid oedd hyn yn gonsyrn cyffredinol.

ch) A ddylai cymdeithasau tai eraill ledled Cymru ddefnyddio'r cynllun yma?

Teimlai pob ymatebydd heblaw un y dylai cymdeithasau eraill ddefnyddio'r cynllun, gyda rhai'n cydnabod y dylai hyn fod drwy gytundeb.

d) Ydych chi'n credu y dylai unrhyw fath o eiddo gael ei eithrio o'r cynllun (e.e. eiddo a addaswyd ar gyfer rheswm penodol)?

Teimlai traean yr ymaebwyr y dylid eithrio rhai mathau o eiddo, gyda'r rhan fwyaf yn sôn yn neilltuol am eiddo a addaswyd yn arbennig fel rhai y dylid eu heithrio, gyda llawer yn dweud y byddent yn ddrud eu hamnewid.

Teimlai ychydig y byddai eithrio unrhyw fathau eiddo yn gwahaniaethu, yn arbennig i'r anabl.

6. Ymateb Benthycwyr

Cydnabu'r Gymdeithas y byddai llwyddiant y cynllun yn dibynnu ar gefnogaeth benthcywyr a bod dau fater gwahanol.

Yn gyntaf, a fyddai benthycwyr corfforaethol y Gymdeithas yn cefnogi'r cynllun? Os felly, a fyddai unrhyw anhawster penodol yng nghyswllt ei weithredu'n ymarferol? Yn neilltuol, a fyddai yna unrhyw gost neu faterion cyfreithiol o amgylch sicrwydd benthyciadau presennol?

Yn ail, a fyddai benthycwyr yn barod i gynnig morgais i denantiaid dan y cynllun? Os felly, eto, a fyddai unrhyw rwystrau o gofio am natur y cynllun?

Yn anffodus, dim ond un ymateb a gafodd y Gymdeithas sy'n ei gwneud yn anodd dod i unrhyw gasgliadau gwirioneddol. Gan fwyaf, cyfeiriodd yr ymateb y Gymdeithas at delerau ac amodau safonol ar wefan y benthycydd, ac yn yr ystyr hwnnw nid oedd yn dweud os y byddai'r model yn denu unrhyw ystyriaeth arbennig, yn negyddol nac yn gadarnhaol. Fe wnaeth amlygu y byddai cael cefnogaeth benthycwyr yn hollbwysig i p'un ai a fyddai'n bosibl symud ymlmaen gyda'r cynllun.

Mae llawer iawn o wybodaeth o fewn y sector yng nghyswllt modelau safonol Rhan-berchenogaeth, a bydd yn hollbwysig deall p'un ai all y cynnig hwn wella'r farchnad ar gyfer Perchentyaeth Cost Isel ai peidio.

Caiff y cwestiynau allweddol a ofynnwyd i fenthycwyr eu dangos yn Atodiad 1.

7. Y Camau Nesaf

Dangosodd yr ymarferiad i'r Gymdeithas fod cyfran gweddol gyson o'i denantiaid a hoffai brynu cyfran o'u cartref. Ymhellach, ni ystyriwyd bod cost ychwanegol premiwm cynnal a chadw yn ôl am "rwyd ddiogelwch" rhag ofn anawsteru yn rhywbeth negyddol. Fodd bynnag, er y gall y Gymdeithas weld galw clir, mae'n parhau'n aneglur os y byddai darparwyr morgeisi'n cefnogi'r cynllun.

a) Ymgynghori Pellach - Benthycwyr

Mae'n hanfodol bod y Gymdeithas yn ymgynghori'n fwy uniongyrchol gyda darparwyr morgeisi. Bydd angen targedu hyn at y sector bancio sy'n darparu morgeisi preswyl, ac nid ei chysylltiadau ei hun. Mae'n rhaid iddi gydnabod bod benthycwyr yn gorfforaethau mawr a'i bod yn hanfodol dynodi'r person cywir er mwyn trafod y cynllun.

Bydd y Gymdeithas yn gofyn am gefnogaeth y Cyngor Benthycwyr Morgeisi (CML) a Llywodraeth Cymru i gynnal yr ymgynghoriad ychwanegol yma.

b) Ymgynghori Pellach - Tenantiaid

Mae'r ymateb gan denantiaid yn bennaf gadarnhaol, ac yn cadarnhau arolwg barn blaenorol. Fodd bynnag, mae risg fod tueddiad yn y sampl, ac mai dim ond y tenantiaid hynny oedd yn frwd iawn ar y syniad a ddewisodd ymateb.
Bydd y Gymdeithas yn cynnal ymgynghoriad pellach drwy arolwg ffôn sampl i sicrhau fod y canlynaidau yn gadarn.

c) Datblygu'r Cynllun

Dim ond gyda chefnogaeth benthycwyr y bydd unrhyw gynllun o'r fath yn llwyddo. Fodd bynnag, a thybio bod peth cefnogeth ymysg benthycwyr, bydd angen i'r Gymdeithas ddatblygu'r cynllun i sefyllfa lle gall wneud cynnig go iawn. Bydd hyn yn cynnwys:

  • Datblygu gwybodaeth farchnata briodol.
  • Cytuno ar asesiad fforddiadwyedd synhwyrol. Bydd hyn yn anelu i sefydlu os y gall tenant yn realistig fforddio prynu, a bydd yn wahanol i'r meini prawf a ddefnyddir gan ddarparwyr morgeisiau.
  • Sefydlu rhestr o ddarparwyr morgeisi posibl y gall tenant wneud cais iddynt am forgais.
  • Cytuno ar weithdrefnau gyda Llywodraeth Cymru ar gyfer ailddefnyddio derbyniadau cyfalaf a gafwyd.
  • Cwblhau unrhyw oblygiadau cost. Bydd hyn hefyd yn cynnwys ymchwil bellach ymysg cymdeithasau sy'n darparu cynnyrch rhan-berchenogaeth traddodiadol ar hyn o bryd.

Atodiad 1 - Cwestiynau Allweddol i Fenthycwyr

C1 A fyddech chi fel benthycydd yn fodlon rhoi morgais i denant sy'n dymuno prynu cyfran dan y cynllun yma?

C2 Os byddech, beth fyddai telerau/cyfryngiadau bras ar fenthyca (e.e. lluoswyr incwm os oes rhai)?

C3 O gofio am y cymal prynu'n ôl, fyddech chi'n cynnig telerau manteisiol i'r tenant?

C4 Ar y llaw arall, gan fod hwn yn gynnyrch newydd, a fydd unrhyw gostau ychwanegol?

C5 A fyddai unrhyw gyfyngiadau ar werthu, lle caiff yr eiddo ar hyn o bryd ei ddal fel gwarant yn erbyn benthyciad y Gymdeithas, yn hytrach na'r ad-daliad/ailwarantu arferol sydd ei angen?

C6 A oes unrhyw fathau o eiddo na fyddech yn dymuno benthyca arnynt?